坪井司法書士事務所[不動産の任意売却]

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任意売却とは?
  任意売却とは住宅ローンの支払いが困難になった場合に、住宅ローンを借りた金融機関、保証会社、不動産の差押え債権者、仮差押え債権者等の合意の上で不動産を売却する手続きです。
  住宅ローンで不動産を購入したときは不動産に抵当権等の担保権を設定して不動産に登記するのですが、担保権の登記を抹消するには借金を全額返済しなければいけません。
  不動産に担保権の登記や、市県民税の差押え、一般債権者からの差押え又は仮差押えの登記がある場合は、一般的に売却は困難です。
  そこで、金融機関等と交渉して売却代金を支払うことで、借金の全額の返済がなくても担保権の登記の抹消、差押えや仮差押えの取下げに応じてもらい、裁判所を通さずに不動産を売却することを任意売却と言います。

任意売却のメリット
   金融機関で住宅ローンを組むと通常土地や建物に抵当権又は根抵当権を付けるのが一般的なので、抵当権や根抵当権の実行のために土地や建物を競売にかけられることがあります。
  競売になると決まった日までに土地や建物を明け渡さなくてはいけませんが、任意売却の場合は交渉できることがあります。
  任意売却の場合は、固定資産税を売却代金から支払うことができますが、競売の場合は、固定資産税よりも抵当権者や根抵当権者が優先するため、売却代金で支払うことはできません。
   また、任意売却の場合は新居への引っ越しの費用を残すことができる可能性があります。
   任意売却の場合は、競売のように不動産の鑑定料等の多額の費用が原則として不要です。
  競売になると土地や建物が競売になったことが裁判所の公報に載り、競売物件としてインターネットや新聞に掲載されるので、知人にも知れ渡る可能性があります。
  その点、任意売却の場合も広告に掲載することはありますが、普通の売却と同じ扱いなので恥ずかしい思いをしなくても大丈夫です。

良くある質問

任意売却すれば住宅ローンはなくなるのか？
   任意売却をしても住宅ローンは免責されるわけではないので、任意売却の売買代金で支払うことが出来なかった住宅ローンの残債は支払わなければいけません。
  任意売却の場合は、裁判所の競売よりの高額で売却できることもありますし、競売のように多額の費用は原則として不要なので任意売却により処分するメリットはあります。
  借金を無くすには任意売却後に自己破産の申立てをします。

住宅ローンが払えなくなった場合はどうすれば良いか？
  住宅ローンの支払いが厳しくなり、自宅の売却を考えたときに、金融機関との交渉により金融機関等の抵当権や根抵当権を消すことができます。
  市県民税の差押え、一般の差押え、仮差押えの登記がされても、交渉により消すことができれば、任意売却ができます。

不動産競売開始決定があっても任意売却は可能か？
   住宅ローンの支払いができなくなると金融機関が設定した抵当権又は根抵当権の実行として不動産の競売申立てをすることがあります。
  不動産競売になると決められた日に土地や建物を明け渡さなければならないので、金銭的な余裕がない場合でも引っ越し費用を用意して、不動産を明け渡すことになります。
  しかし、土地や建物が競売にかけられても買受けの申出があるまでは任意売却できる可能性はあるので、任意売却で売却するために金融機関と交渉すれば任意売却することができる可能性もあるので、競売よりも有利な条件で売却できるかもしれません。

破産申立てをするにあたって不動産がある場合はどうすれば良いか？
  処分したら価値のある不動産を所有している場合に自己破産をすると破産管財人を選任することになるので多額の予納金を納めることになります。不動産の他に価値のある財産がない場合は、任意売却により処分して、売却代金を債権者に弁済してから申立てをすれば、破産管財人の選任をしない同時廃止の手続きで進めることができる可能性があります。

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